Закупуване на имот или автомобил от чужденци в България

Актуализирано на 08/07/2024 г. 

Както във всяка друга държава, и в България съществува определен ред за придобиването на имот и/или автомобил. в Тази статия ще научите какви са ограниченията и процедурите и необходимите документи. 

Закупуване на имот/земя

Ако имате хуманитарен или бежански статут, или временна закрила, не съществуват пречки при закупуването на такова имущество. Като цяло имот в България може да придобие всеки чужденец, който пребивава на територията на страната законно. Има някои специфики обаче.

Като чужденец можете::

• свободно да купите сгради (къща, апартамент, офис, магазин);
• да се сдобиете  с ограничени вещни права върху имот, т.е. да получите правото на строеж (да построите своя сграда върху чужда земя), да ползвате по предназначение чужд имот, например като го вземете под наем;
• да получите право на строеж или право на ползване (аренда/наем) върху земеделска земя, която да използвате за производство на растителна продукция (напр. плодове, зеленчуци и др.) или за паша на добитък. В този случай земеделската земя не става Ваша собственост, а можете единствено да я ползвате.
• да придобиете земя, но само в определени случаи:
  • граждани на Европейския съюз, но за земя за второ жилище, земеделска земя, гори, горска земя;
  • чрез наследяване по закон, т.е. ако някой Ваш роднина, който притежава земя в България е починал и Вие сте негов наследник.  По българския закон само определени роднини могат да наследяват. Това са например децата на починалия, съпруг/съпруга, родители на починалия, както и други кръвни роднини ако починалият няма семейство и живи родители .

Нужни документи при закупуване на имот

Съществуват определени документи, които е задължително да бъдат представени при покупко-продажба на имот:

1. Документи за самоличност и на двете страни (продавач и купувач) като лични карти, паспорти.
2. Документ, с който собственикът да докаже, че притежава имота, напр. нотариален акт.
3. Удостоверение за липса на тежести, което се издава след подаване на писмено заявление по образец в Службата по вписванията към Агенцията по вписванията съобразно населеното място, където се намира имота. Към заявлението трябва да приложите и документ за платена държавна такса - 10 лева за издаване в срок до 7 работни дни и 30 лева за издаване в срок до 3 работни дни. 

Това удостоверение показва дали към имота има прикрепени допълнителни задължения. Например, даден е в залог, има ипотека или нещо друго. Ако не направите тази проверка и се окаже, че имотът има тежести, може да се стигне и до това да загубите имота. 

4. Документ за това къде се намира имота като напр. скица или кадастрална схема (издават се от продавача). 
   • Кадастрална скица се издава от общинската администрация на общината, в която се намира имотът, след подаване на заявление по образец, документ за собственост на имота (нотариален акт), и удостоверение за наследници, ако имотът е наследствен. 
   • Кадастрална схема се издава след подаване на заявление по образец, документ за самоличност на продавача и документ за платена такса ( 20 лева - за издаване в рамките на 7 дни и 40 лева за издаване за 3 дни). Схемата се издава от Служба по геодезия, картография и кадастър в съответния град, в чийто район се намира имотът. Ако заявите кадастралната схема онлайн с електронен подпис, тогава таксата се редуцира с 30%. 
5. Актуално удостоверение за данъчна оценка на имота, което се издава в данъчната служба отдел “Местни данъци и такси”, съобразно населеното място, където се намира имотът.
6. Удостоверение за семейно положение на продавача, за да се вижда какво му е било семейното приложение, когато той е придобил този имот. Такова удостоверение се издава от общинската администрация по адресната регистрация на продавача.
7. Удостоверение за сключен граждански брак на продавача, ако има сключен брак. 
8. Ако имотът е бил придобит по време на брака на продавача, другият съпруг трябва да попълни декларация, че е съгласен с тази продажба.
9. Ако продавачът е разведен, представя се съдебното решение, с което е бил прекратен бракът.
10. Ако имотът е получен по наследство, продавачът следва да представи документи, свързани с наследството, като например удостоверение за наследници, акт за смърт на наследодателя, завещание.
11. Документ, който показва, че дадена сграда е законно построена. Представя от продавача (напр. Акт 16, който е документ, който доказва, че една сграда е годна за ползване).
12. Декларация за гражданство и гражданско състояние по образец.
13. Собственикът трябва да представи последни квитанции за платени консумативи, т.е. електричество, вода, парно.
14. Декларация за произхода на средствата Ви. 

Важно! Направете предварителна проверка на имота, който ще купувате, за да избегнете риск от възникване на бъдещи проблеми. Огледайте го лично и изискайте нужните документи, които доказват собствеността и липсата на каквито и да е тежести и пречки. 

Процедура по закупуване на имот

Когато се сключват сделки за недвижими имоти, съществува практика да се сключва първо предварителен договор. Този договор се сключва писмено и се прави за подготовка за сключване на окончателния договор за покупко-продажба. Може при сключване на предварителния договор да се плати част от цената, напр. 10%. Важното тук е, че ако някоя от страните отказва да изпълни задълженията си, другата страна може да поиска от съда да потвърди предварителния договор и тогава ще се счита, че е сключен окончателен договор.

Когато стане време за сключване на окончателния договор, всички изброени горе документи следва да бъдат представени пред нотариус. Това е така, тъй като за купуване на имот е нужно да сключите сделката пред нотариус с нотариален акт. Нотариусът, при когото трябва да отидете, трябва да се намира в района, в който се намира имотът. Ако не говорите български език, нотариусът трябва да назначи преводач. 

Важно! Плащането на цената, ако е над 10 000 лева, става задължително по банков път. Ако не направите това, може да бъдете глобени. Глобата е 25% от незаплатената по банков път сума. 

След като нотариалният акт е готов, той трябва да бъде вписан в Имотния регистър. Това става като нотариусът представя нотариалния акт в службата по вписванията по местонахождението на имота. 

Имайте предвид, че при нотариус, ще заплатите такса, която се определя в зависимост от цената на сделката Ви. Например:

• при цена до 100 лева, таксата е 30 лева;
• 101 - 1000 лева - 30 лева + 1,5% за горницата над 100 лева;
• 1001 - 10 000 лева - 43,50 лева + 1,3% за горницата над 1000 лева;
• 10 001 - 50 000 лева - 160,50 лева + 0,8% за горницата над 10 000 лева;
• 50 001 - 100 000 лева - 480,50 лева + 0,5% за горницата над 50 000 лева;
• 100 001 - 500 000 лева - 730,50 + 0,2% за горницата над 100 000 лева;
• над 500 000 лева - 1530,50 + 0,1% за горницата над 500 000 лева, но не повече от 6000 лева.

Какво трябва да направите след като сте се сдобили с имот? 

Първо, нужно е да заплатите данък в съответната данъчна служба отдел “Местни данъци и такси” по местонахождението на имота. Този данък се определя отделно от всяка община и варира в размер от 0,1% до 0,3% върху данъчната оценката на имота. Този данък се плаща при прехвърлянето на собствеността на имота. 

Второ, трябва да смените партидите на тока и водата на Ваше име. Това се прави като заявите пред съответния доставчик на услугата, че има промяна в собственика на жилището. Напр. със Софийска вода, това може да се направи през интернет страницата им. При промяна на титуляр на партида на ток, Електрохолд например изискват попълване на декларация по образец и представяне на акта за собственост. 

Закупуване на автомобил

Няма ограничения да си купите  кола в България. Трябва да имате предвид обаче, че може да регистрирате тази кола в страната, само ако имате разрешение за дългосрочно или постоянно пребиваване в България, както и ако сте лице с бежански или хуманитарен статут. Към момента лица с временна закрила не могат да регистрират колата си в България.

Процедура по закупуване на автомобил

Когато става дума за купуване на автомобил, как ще се сключи сделката зависи от това дали колата вече е регистрирана или не в КАТ (Контрол на автомобилния транспорт) към отдел “Пътна полиция” към Министерството на вътрешните работи.

Ако автомобилът не е регистриран в България

В този случай  се сключва писмен договор подписан от продавача и купувача.

Имате срок от 1 месец от придобиването на автомобила да го регистрирате в КАТ съобразно постоянния Ви адреса на пребиваване по българския Ви документ за самоличност. 

При регистрацията на нерегистрирана или нов внос в страната кола също има набор от документи, които трябва да представите: 

• Заявление по образец, което ви се генерира на гише.
• Ваш документ за самоличност.
• Валиден ЕО сертификат за съответствие, който се издава от производителя на колата. Този сертификат удостоверява това, че колата отговаря на изискванията на Европейската комисия и има право да се движи свободно на територията на Европейския съюз.
• Документи за придобиване на собствеността с данни за идентификация на превозното средство (напр. договор, фактура и др.;). Представят се в оригинал и копие, като копието се задържа в "Пътна полиция".
• Документ за сключена застраховка “Гражданска отговорност”.
• Ако колата се внася от държава извън ЕС, се изисква митнически документ за внос в Европейския съюз;
• Ако са използвани регистрационни табели при докарване на колата до мястото на регистрация, представят се и те; 
• Документ за платена продуктова такса за продукти, след употребата на които се образуват масово разпространени отпадъци (така наречената "екотакса"). Тази такса може да се плати по банков път към държавното предприятие по управление на дейностите по опазване на околната среда (ПУДООС), след което в КАТ се представя документът за платената такса при регистрацията. Може да се плати и в някое частно дружество, което събира такава такса - обикновено се намират в близост до сградите на КАТ. Размерът на таксата е променлива в зависимост от колата, която регистрирате.
• Ако колата е била регистрирана вече в друга държава (такава в ЕС или извън ЕС), се представя документ от тази страна за предходната регистрация, както и декларация за придобиване на собствеността по образец.
• документ за преминат преглед за техническа изправност, ако е наличен. Ако не е наличен или е с изтекъл срок, се извършва преглед за техническа изправност и окомплектоване на превозното средство в пункта за регистрация на "Пътна полиция".  Пример за  документа за минат преглед, който ще получите ще намерите на този линк.
• Документ за платена държавна такса - 35 лева.

След това трябва да декларирате пред общината по постоянния Ви адрес, че притежавате тази кола в 2-месечен срок от датата на регистрацията на автомобила чрез подаване на декларация по образец. 

Ако автомобилът е вече регистриран в България

В този случай писменият договор трябва да се сключи пред нотариус, с нотариална заверка на подписите на страните. Това може да стане при всеки един нотариус в България.

Необходими са Ви следните документи:

1. Документ за самоличност на продавача и купувача (лична карта, паспорт).
2. Свидетелство за регистрация на автомобила част 1 и част 2  (т.нар. голям и малък талон).
3. Документ, че е платен данък за автомобила в съответната община по постоянен адрес на собственика на автомобила.
4. Документ, който да показва застрахователната стойност на автомобила. Може да заявите издаването на такъв документ от която и да е застрахователна компания. С него се удостоверява пазарната стойност на колата.
5. Полица за задължителна застраховка “Гражданска отговорност” от продавача. Ако колата е нов внос, трябва Вие да направите такава застраховка при някоя от наличнитте в България застрахователна компании.
6. Писмена декларация от продавача, че няма неизплатени данъци или други такси за автомобила. Продавачът може да подаде искане за такава декларация от Националната агенция по приходите или пък да се поиска от нотариус да извърши проверка дали съществуват или не такива неизплатени задължения. 
7. Декларация за семейно положение и на двете страни. 

Когато сделката се сключва пред нотариус, той прави проверка дали върху колата има някакви тежести, платени ли са застраховката и данъците, минала ли е технически преглед. Препоръчително е и страните по сделката сами да проверят тази информация чрез искане на издаване на съответните декларации/удостоверения по-горе.

Какво трябва да направите след сделката пред нотариуса?

Имате задължението да регистрирате закупената кола на свое име в рамките на 1 месец след придобиване на колата. 

Регистрацията се прави на гише в  Пътна полиция в Областна дирекция на МВР на областния град по постоянния Ви адрес. 

За регистрацията трябва да подадете: 

• Заявление по образец, което ви се генерира на гише.;
• Копие на договора за покупко-продажба;
• Документ за платена такса (35 лева, ако сте в различни области с продавача, и 20 лева, ако сте от една и съща област);
• Ваш документ за самоличност;
• Документ за сключена застраховка “Гражданска отговорност”;

Ако живеете в различни области с продавача, ще получите освен ново свидетелство за регистрация (талон) и нови регистрационни табели – старите трябва да бъдат върнати. 

Ако с продавача сте от една и съща област, не се налага смяна на регистрационни табели. Тогава може да направите регистрацията още в същия ден на сключване на сделката пред нотариуса, като трябва да го уведомите, че искате това, и да платите държавна такса (20 лева), която нотариусът ще плати през електронния портал на МВР. 

След това трябва да декларирате пред общината по постоянния Ви адрес, че притежавате тази кола в 2-месечен срок от регистрацията на автомобила чрез подаване на декларация по образец. 

Данъци за автомобили в България

Щом станете собственик на автомобил в България, имате задължение да плащате годишен данък за него. Данъкът се определя от всяка община поотделно и различен съобразно това, къде е регистрирана колата Ви. 

Този данък се плаща на две равни вноски в годината: 

• до 30 юни; и 
• до 31 октомври на годината, в която се дължи.

 Ако до 30 юни предплатите, Ви се прави отстъпка от 5% за цялата година.