Наемане на апартамент в България

Актуализирано на 23.12.2022 г.

Ако сте лице, търсещо закрила, или имате статут на бежанец, хуманитарна (субсидиарна) закрила или временна закрила, можете да наемете апартамент или къща в България.

Важно: Ако сте лице, търсещо закрила и процедурата Ви за предоставяне на закрила все още не е приключила (все още няма окончателно решение по молбата Ви за международна закрила), трябва да поискате от Държавната агенция за бежанците (ДАБ) в България писмено разрешение да живеете извън бежанските лагери на ДАБ.

За да получите това разрешение:

• Трябва да представите на ДАБ договор за наем на жилището, в което ще живеете. Вашето име трябва да бъде вписано в договора за наем като "наемател".

• Ако по някаква причина не разполагате с договор за наем, е необходима нотариално заверена декларация, подписана от собственика на мястото, където ще живеете, в която заявява, че е съгласен да живеете там. Нотариалната заверка се извършва от нотариус.

ДАБ ще Ви даде разрешение, след като провери адреса и потвърди, че можете да живеете в избрания от Вас апартамент. Проверката се извършва чрез изпращане на полицейски служител, който да посети мястото.

Къде мога да намеря апартаменти под наем?

Можете да намерите апартамент под наем в България чрез:

• Агенции за недвижими имоти

За да избегнете измами, можете да проверите легитимността на агенцията, която сте избрали, на уебстраницата на Националното сдружение за недвижими имоти. Имате възможност да търсите агенции по градове. Ако името на агенцията е посочено там, вероятността тя да ви измама е по-малка.

Агенциите за недвижими имоти събират минимум 50% комисиона от едномесечния наем плюс 20% ДДС (данък върху добавената стойност). Комисионата може да бъде и по-висока в зависимост от агенцията. Тя трябва да се плати само веднъж.

• От уста на уста

• Българският червен кръст също оказва съдействие за намиране на квартира. Вижте повече информация тук:

БЪЛГАРСКИ ЧЕРВЕН КРЪСТ

• Онлайн

Основните уебсайтове за намиране на имоти в България са imot.bg (достъпен на български език) и imoti.net (достъпен на български и английски език). В тези уебсайтове ще видите обяви, които са публикувани както от собственици, така и от агенции за недвижими имоти. Това означава, че ако решите да наемете жилище, предлагано от агенция, ще трябва да платите комисиона.

След като видите апартамент, който Ви интересува, можете да се обадите на посочения номер и да поискате да го разгледате. Собственикът или агенцията за недвижими имоти ще Ви уреди оглед.

Договор за наем

След като намерите апартамент, следващата стъпка е да подготвите и подпишете договор за наем. В договора за наем се описват условията между Вас и наемодателя - Вашите задължения и права.

Договорът трябва да включва няколко точки:

1. имената и номера на личната карта/паспорта на всички лица, които подписват договора, както и адреса на имота;

   Ако сте лице, търсещо убежище, и процедурата Ви за международна закрила е в ход, паспортът Ви вероятно се намира в Държавната агенция за бежанците (ДАБ). Можете да поискате от ДАБ да Ви върне паспорта, за да подпишете договора. В случай че изобщо нямате паспорт (например е изгубен, унищожен) и разполагате само със зелената си регистрационна карта като лице, търсещо закрила, обяснете на наемодателя, че регистрационната карта удостоверява, че имате право на законен престой в България.

   В договора трябва да бъде включено Вашето име. Ако решите да споделяте квартира с приятел, задължително трябва да се уверите, че в договора са включени имената на всички (а не само имената на приятеля Ви или Вшето име). По-късно този договор ще Ви е необходим, за да Ви бъде издаден български документ за самоличност.

2. цената на наема, кога трябва да се плати и начините на плащане - по банков път или в брой

3. гаранционния депозит - как и кога ще бъде платен и при какви условия ще Ви бъде върнат (вж. също по-долу "Гаранционен депозит");

4. началната и крайната дата на договора

5. как, кога и при какви условия всяка от страните може да прекрати договора

6. дали имате право да отдавате апартамента под наем на други лица или не

7.  кой ще покрива дребните и големите ремонти

8. Други 

Ако не владеете български език, поискайте от наемодателя договор, който има поне превод на английски език отстрани. Не подписвайте нищо, което не разбирате!

Договорът винаги трябва да бъде подписан в два идентични екземпляра - един за Вас и един за наемодателя. Не забравяйте да се подпишете на всяка страница от договора. Това се прави, за да се избегнат бъдещи промени в договора.

Обикновено договорът за наем се сключва за 1 година. Ако след края на периода на наемане продължите да живеете в апартамента със знанието и съгласието на наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределен период от време, но за не повече от 10 години.

Ако решите да напуснете жилището по-рано от договореното, трябва да можете да направите това с писмено едномесечно предизвестие, без да плащате допълнителни наеми и без да губите гаранционния си депозит. Възможно е обаче в договора да сте се договорили за нещо друго, затова прочетете внимателно какво е написано в него. Понякога наемодателите включват в договора клауза, в която се посочва, че не можете, например, да напуснете апартамента по-рано от 6 месеца и ако го направите тогава може да загубите депозита си и да бъдете принудени да плащате допълнителни наеми.

Опис на имуществото

В допълнение към договора за наем винаги изготвяйте и подписвайте опис на имота в два еднакви екземпляра - един за вас и един за наемодателя. Това е списък на всички мебели и всякакви други предмети, които наемодателят е оставил в апартамента, за да ги ползвате. Не забравяйте да проверите дали всички изброени предмети действително се намират в апартамента, както и да проверите състоянието им - дали работят, дали имат някакви повреди или драскотини и т.н. 

За да се защитите, отбележете в описа на имота, ако някои от предметите са счупени или повредени, за да не може по-късно наемодателят да твърди, че Вие сте причинили щетите и да иска от Вас да платите за отстраняването им. Трябва да подпишете същия опис на имуществото и когато напускате апартамента - така че наемодателят да няма претенции към Вас, след като вече не живеете в неговия имот.

Гаранционен депозит

При наемане на апартамент, освен месечния наем, ще трябва да платите предварително гаранционен депозит в размер на 1 или 2 месечни наема. Размерът на гаранционния депозит трябва да бъде упоменат в договора за наем.

Депозитът трябва да Ви бъде възстановен, след като се изнесете от апартамента. Въпреки това, ако сте причинили някакви щети на апартамента, оставили сте неплатени сметки или във всеки друг случай, предвиден в договора, наемодателят може да задържи целия депозит или част от него за покриване на тези разходи.

Наемни цени

Цените на апартаментите/къщите под наем варират в зависимост от размера и района, в който искате да живеете. Обикновено цените на наемите в София са по-високи, отколкото в останалата част на България. Обзаведеният апартамент е по-скъп от необзаведения.

Ако не плащате наема си, собственикът на апартамента има право да Ви изгони и да задържи гаранционния депозит.

Ако плащате наема си в брой, уверете се, че получавате писмена разписка за всяко извършено плащане. Тази разписка трябва да бъде подписана от наемодателя и от Вас.

Сметки за комунални услуги и допълнителни месечни такси

Сметки за комунални услуги

Наемът Ви вероятно няма да включва сметки като електричество, вода, WiFi и разходи за отопление. В този случай ще трябва да ги плащате отделно. В договора за наем трябва да бъде ясно посочено как ще плащате сметките - дали наемодателят ще ги покрива и ще Ви предоставя разписка за всяко плащане, така че да му/й ги връщате, или ще трябва вие да плащате сметките и да предоставяте разписките на наемодателя.

Държавни данъци

В договора за наем трябва ясно да е посочено, че наемодателят ще покрива държавните данъци, напр. данъка върху недвижимите имоти.

Входна такса

Това е таксата, която обикновено се плаща за поддържане и почистване на общите части на жилищната сграда - вход, асансьор и др. В договора за наем трябва ясно да е посочено кой ще плаща тази такса. Обикновено тя е около 5 лв. на месец.

Други полезни съвети

• Никога не наемайте апартамент и не извършвайте плащания, без да сте го видели преди това. Някои обяви, които са достъпни онлайн (публикувани от случайни хора или агенции за недвижими имоти), може да са остарели или фалшиви, особено ако сделката изглежда твърде добра, за да е истинска. 
• Винаги четете внимателно договора за наем и не го подписвайте преди това. Ако е възможно, помолете някой друг (за предпочитане адвокат) също да го прочете и да даде своето мнение.
• Винаги правете снимки на апартамента и на обзавеждането, преди да се нанесете в него (ако е възможно, с печат с дата). Изпратете тези снимки на наемодателя и ги пазете, докато напуснете жилището. Това може да Ви помогне в бъдеще, ако трябва да докажете, че не сте нанесли щети на апартамента.
• Не извършвайте големи ремонти/подмени/строителни работи в апартамента, без да сте информирали собственика на жилището и да сте получили изричното му съгласие, за предпочитане в писмена форма. Този въпрос трябва да бъде уреден в договора за наем.